皇冠注册:马云:开学第一课应给家长上,培育孩子是投资不可能一夜涨停

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一二线都会写字楼市场总体供大于求

2015~2017年是楼盘项目开发与交付的岑岭,其间甲级写字楼总存量增幅约为19%,绝大部分都会的甲级写字楼泛起供大于求的征象,已往五年内(2015~2020)空置率平均增进靠近10%(广州和成都除外),其中西安于2016年达最大涨幅24%。

2019年以来,由于房地产调控与金融机构去杠杆等国家政策导致商业地产开发的审批流程、预租划定和开发商现金流受到一定限制,各地商用楼盘项目入市周普遍拉长。

同时,受宏观经济环境影响,各地写字楼因新租入驻企业削减,原有租户业主连续减租下升级或扩建办公室的需求也大于搬迁的需求,导致市场对新增供应的楼盘消化缓慢。今年年头以来疫情进一步加剧了写字楼租金水平下降。

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疫情打击加剧一二线都会商务写字楼空置率上升和租金下行压力

2020年头疫情暴发前写字楼供过于求已是普遍征象,18个样本都会中除南京和苏州外其余16个都会的租金下跌趋势均连续跨越一年,其中武汉、重庆、西安、苏州、长沙、沈阳、珠海和天津写字楼空置率均跨越30%,年头的疫情加剧了市场的去库存压力。

各领域中小型企业和初创公司在疫情阴影下办公需求萎缩显著。除杭州以外的多数二线都会写字楼因规模以下企业谋划状态泛起恶化,纷纷退租减租,其中5个二线都会商业写字楼的出租存量泛起下降。

虽然在线教育、头部互联网公司的异军突起给商务楼盘带来一些需求亮点,但总体上不改二线都会写字楼市场的颓势。

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一线都会的情形相对乐观:2020年上半年深圳市新增供应和净吸纳量均为去年同期的三倍,京沪两市的甲级写字楼供需虽均大幅萎缩,净吸纳同比跌幅近50%,但总量上依然处于天下高位。

从楼盘地段和租金角度看,长期以来,一线都会焦点商圈的顶级写字楼求过于供,外围区域供过于求,两者租金价差也因此不停走阔。2020年上半年,京沪深三地中央焦点商务区空置率均略有上升,而次级商务区空置率下降,租赁市场有逐渐去中央化的趋势。因此下半年一线都会顶级楼盘的降租空间较大;二线都会楼盘仍处于“以价换量”的阶段,降租空间较一线都会更窄,预计未来业主将进一步承压。

皇冠足球:林采宜:一二线都会商务楼空置率上升、租金承压 第2张

后疫情时代,办公楼市场兴衰取决于当地新兴行业

2020年一季度,在各行业谋划受阻的情况下,一线都会甲级写字楼空置率环比转变有所下降,其中京沪两地是因为市场坚韧,在仍有新楼盘落地的情况下空置率增幅收窄,其余各都会主要是因为当季无新增供应导致。二线新兴都会则因中小微企业受疫情打击较大,退租率高而导致写字楼空置率显著上升,环比增幅在1%~4%不等。

二季度天下疫情获得控制,谋划活动恢复,各大都会推迟的写字楼项目相继落地,与此同时,年头停产与经济连续下行带来的后遗症也逐渐凸显。上海、广州、青岛等多个传统制造、商业、零售等行业麋集的都会中,甲级写字楼因租户退租增添而导致空置率上升1.5个百分点左右。

与此同时,在新经济领域深耕的科创强市的写字楼出租率则相对乐观。深圳、杭州、成都、重庆等以互联网科技和高新制造为产业生长焦点的区域空置率增幅环比收窄。其中深圳和杭州的写字楼吸纳能力显著优于其他都会,这与深圳产能集聚效应强、新经济产业基础雄厚有关。而杭州虽与多数二线都会一样面临初创公司行业办公需求萎缩的压力,但在一系列顶级科技与媒体公司业绩上升、多个大型AI和互联网项目签约等多方作用下租赁市场显示亮眼,2020年上半年供求双侧增量已均超2019整年水平,由此可见,后疫情时代,办公楼市场的兴衰跟当地新兴行业的生长密切相关。

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林采宜系中国首席经济学家论坛研究院副院长,胡奕苇系中国首席经济学家论坛研究院研究员

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    (2020-11-01 00:03:24) 1#

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